Mit Urteilen vom 12. November 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine zentrale Streitfrage der Grundsteuerreform entschieden: Das sogenannte Bundesmodell der Grundsteuer ist verfassungskonform.
Damit schafft das oberste deutsche Steuergericht wichtige Rechtssicherheit für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnungseigentum sowie für die Finanzverwaltung.

Die Entscheidungen betreffen die Bewertung von Wohnungseigentum nach dem Ertragswertverfahren, das in elf Bundesländern als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 angewendet wird.

Hintergrund: Die Grundsteuerreform und das Bundesmodell

Die Grundsteuerreform wurde notwendig, nachdem das Bundesverfassungsgericht die frühere Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig erklärt hatte. Der Gesetzgeber reagierte mit einer Neuregelung, die den Ländern unterschiedliche Modelle ermöglicht.

Ein Großteil der Bundesländer hat sich für das sogenannte Bundesmodell entschieden. Dieses sieht für Wohnungseigentum grundsätzlich eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren vor. Auf dieser Basis werden der Grundsteuerwert, der Grundsteuermessbetrag und schließlich die Grundsteuer ermittelt.

Gegen dieses Bewertungsmodell wurden zahlreiche verfassungsrechtliche Bedenken erhoben, die nun Gegenstand der BFH-Entscheidungen waren.

Worum ging es in den Verfahren vor dem BFH?

In den entschiedenen Fällen wandten sich die Klägerinnen und Kläger gegen die Bewertung ihres Wohnungseigentums nach dem Bundesmodell. Sie machten geltend, dass die gesetzlichen Regelungen des Ertragswertverfahrens gegen das Grundgesetz verstoßen würden.

Insbesondere wurde gerügt, dass die typisierende und pauschalierende Bewertung zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung führen könne und damit den Gleichheitssatz verletze.

Der BFH hatte zu prüfen, ob diese Einwände durchgreifen oder ob der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der neuen Grundsteuerbewertung seinen verfassungsrechtlichen Spielraum eingehalten hat.

Entscheidung des BFH: Das Bundesmodell ist verfassungsgemäß

Der BFH hat in drei Urteilen (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) entschieden, dass die Vorschriften des Ertragswertverfahrens nach dem Bundesmodell verfassungskonform sind.

Nach Auffassung des Gerichts überschreiten die Regelungen nicht den gesetzgeberischen Gestaltungsspielraum. Die pauschalierende und typisierende Bewertung von Wohnungseigentum sei zulässig und aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden.

Ein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz liegt nach Ansicht des BFH nicht vor. Damit hat das Gericht die gegen das Bundesmodell gerichteten verfassungsrechtlichen Einwände zurückgewiesen.

Bedeutung der Urteile für die Grundsteuer ab 2025

Die Entscheidungen des BFH haben erhebliche praktische Relevanz. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage der neu festgestellten Grundsteuerwerte erhoben. In den Ländern, die das Bundesmodell anwenden, ist das Ertragswertverfahren hierfür maßgeblich.

Mit der BFH-Rechtsprechung steht nun fest, dass die gesetzliche Grundlage dieser Bewertungen verfassungsgemäß ist. Allgemeine Einwände gegen Grundsteuerbescheide mit dem Argument der Verfassungswidrigkeit des Bundesmodells haben daher keine Aussicht auf Erfolg.

Zugleich stärkt die Entscheidung die Rechtssicherheit für die Finanzverwaltung bei der weiteren Umsetzung der Reform.

Was bedeutet das Urteil für Eigentümerinnen und Eigentümer?

Auch wenn der BFH das Bundesmodell insgesamt bestätigt hat, bedeutet dies nicht, dass jeder einzelne Grundsteuerbescheid automatisch korrekt ist.

Die Urteile betreffen ausschließlich die Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Bewertungsregeln, nicht jedoch die konkrete Anwendung im Einzelfall. Fehler bei der Erfassung der Daten oder bei der rechnerischen Umsetzung sind weiterhin möglich.

Gerade bei Wohnungseigentum, bei dem zahlreiche Parameter in die Bewertung einfließen, können sich Abweichungen ergeben, die zu einer unzutreffenden Steuerbelastung führen.

Unsere Empfehlung: Grundsteuerbescheide sorgfältig prüfen

Vor diesem Hintergrund empfehlen wir, Ihre Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide eingehend überprüfen zu lassen, bevor diese bestandskräftig werden.

Auch bei einem verfassungsgemäßen Bewertungsmodell können im Einzelfall Fehler auftreten, etwa durch:

• unzutreffende Wohn- oder Nutzflächen
• fehlerhafte Angaben zur Grundstücksart
• falsche Annahmen im Ertragswertverfahren
• unzutreffende Zuordnung von Wohnungseigentum

Eine frühzeitige Prüfung ist besonders wichtig, da nach Eintritt der Bestandskraft Korrekturen regelmäßig nur noch eingeschränkt möglich sind.