QNG-Zertifizierung und § 7b EStG: So sichern Sie sich die Sonderabschreibung für nachhaltigen Mietwohnungsneubau
Nachhaltiges Bauen ist längst kein reines Öko-Thema mehr – es ist steuerlich hochrelevant geworden. Der Bundesgesetzgeber hat mit § 7b EStG eine Sonderabschreibung geschaffen, die den Bau neuer Mietwohnungen massiv fördert. Voraussetzung für alle Bauanträge ab 2023: Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH 40 NH) erfüllen und ein QNG-Siegel des Bundes tragen. Ohne QNG – keine Sonderabschreibung.
Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
§ 7b EStG erlaubt es Bauherren und Investoren, zusätzlich zur regulären linearen Gebäudeabschreibung jährlich 5 Prozent der begünstigten Herstellungs- oder Anschaffungskosten steuerlich abzusetzen – und zwar über vier Jahre. Damit lassen sich in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung bis zu 20 Prozent zusätzlich abschreiben. In Kombination mit der linearen AfA (3 Prozent) sind rechnerisch bis zu 32 Prozent Abschreibung in den ersten vier Jahren möglich. Ziel des Gesetzgebers: die Schaffung von bezahlbarem Mietwohnraum steuerlich attraktiver machen und gleichzeitig hohe energetische Standards durchsetzen.
Das QNG kurz erklärt
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Gütesiegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Es bestätigt, dass ein Gebäude über ökologische, ökonomische und soziokulturelle Nachhaltigkeitskriterien hinweg überprüfte Anforderungen erfüllt – etwa CO₂-Bilanz über den gesamten Lebenszyklus, Primärenergiebedarf, Schadstoffvermeidung, Barrierefreiheit und Herkunft der Baumaterialien.
Es gibt zwei Stufen: QNG-PLUS (überdurchschnittlich) und QNG-PREMIUM (deutlich überdurchschnittlich). QNG-PLUS erfordert z. B. maximal 24 kg CO₂e/m² pro Jahr und 96 kWh/m² Primärenergiebedarf; PREMIUM liegt bei 20 kg CO₂e/m² und 64 kWh/m². Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG genügt bereits die Stufe QNG-PLUS – aber genau dieses Siegel muss lückenlos nachgewiesen sein.
Warum das QNG die Eintrittskarte für § 7b EStG ist
Bis Ende 2022 reichten die Baukostenobergrenze und die Vermietungsauflage. Für alle Bauanträge ab dem 1. Januar 2023 hat der Gesetzgeber die Latte deutlich höher gelegt: Nur Gebäude, die die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH 40 NH) erfüllen, sind förderfähig. Und die Nachhaltigkeitsklasse ist ausschließlich über das QNG-Siegel nachweisbar – vergeben von akkreditierten Zertifizierungsstellen wie DGNB, BiRN, NaWoh oder STI-BIW. Wer ohne QNG-Zertifikat baut, verliert die Sonderabschreibung – auch wenn das Gebäude technisch ein EH 40 ist.
Voraussetzungen im Überblick – die Checkliste
Damit die Sonderabschreibung nach § 7b EStG gewährt wird, müssen folgende Punkte erfüllt sein:
- Neuer Wohnraum: Es muss zuvor nicht existierender Wohnraum geschaffen werden (Neubau, Aufstockung, Dachausbau).
- Bauantrag im Förderzeitraum: Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029.
- Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH 40 NH).
- QNG-Siegel (mindestens QNG-PLUS) einer akkreditierten Zertifizierungsstelle.
- Baukostenobergrenze: Anschaffungs-/Herstellungskosten maximal 5.200 €/m² Wohnfläche. Wird die Grenze überschritten, entfällt die Sonderabschreibung komplett.
- Bemessungsgrundlage: Höchstens 4.000 €/m² Wohnfläche zählen in die AfA-Bemessung.
- 10-Jahres-Vermietung: Die Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung sowie in den folgenden 9 Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
- EU-De-minimis-Grenzen dürfen nicht überschritten werden.
Aktuelle Rechtslage und Fristen 2026
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die Sonderabschreibung wiederbelebt und ausgeweitet. Das aktualisierte BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025 konkretisiert Voraussetzungen und die auf 5.200 €/m² angehobene Baukostengrenze. Zwei Förderfenster sind derzeit relevant:
- Altes Fenster (2018–2021): Bauanträge zwischen 01.09.2018 und 31.12.2021. Die 4-jährige Abschreibungsphase läuft für viele Bestandsprojekte 2026 aus.
- Aktuelles Fenster (ab 2023): Bauanträge zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029 – mit den strengen QNG-/EH-40-NH-Anforderungen.
Wichtig: Entscheidend ist das Datum des Eingangsstempels der Baubehörde – nicht der Baubeginn. Bauanträge aus dem Jahr 2022 gehen komplett leer aus, sie wurden bewusst aus der Förderung ausgeklammert. Ergänzend fördert die KfW mit dem Programm 297/298 („Klimafreundlicher Neubau“) zinsvergünstigte Kredite bis zu 150.000 € je Wohneinheit bei QNG-Nachweis – kombinierbar mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Beispielrechnung: So viel bringt § 7b EStG mit QNG
Ein Investor errichtet ein Mehrfamilienhaus mit einer Wohnung von 90 m² Wohnfläche. Die Herstellungskosten liegen bei 450.000 € – also 5.000 €/m² und damit innerhalb der Baukostenobergrenze von 5.200 €/m².
Die Berechnung im Einzelnen:
- Bemessungsgrundlage: 90 m² × 4.000 € = 360.000 € (der Betrag, der die 4.000-€-Grenze übersteigt, bleibt außen vor).
- Sonderabschreibung pro Jahr: 5 % von 360.000 € = 18.000 €.
- Sonderabschreibung gesamt über 4 Jahre: 4 × 18.000 € = 72.000 € zusätzliches Abschreibungsvolumen.
- Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz: rund 30.240 € in den ersten vier Jahren – zusätzlich zur regulären linearen AfA von 3 % pro Jahr.
Das Ergebnis ist ein spürbarer Liquiditäts- und Renditevorteil in den ersten Jahren – und ein Gebäude, das energetisch und ökologisch zukunftssicher ist.
Fallstricke, die Sie kennen sollten
Wird die Wohnung innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft oder anders genutzt als vermietet, wird die Sonderabschreibung rückwirkend gestrichen und verzinst nachgefordert. Auch nachträgliche Baukosten, die die 5.200-€-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre reißen, führen zum vollständigen Verlust der Förderung. Und: § 7b EStG ist nicht mit den erhöhten Abschreibungen nach § 7h/§ 7i EStG (Sanierungs-/Denkmalobjekte) kombinierbar. Nachhaltigkeitsberater und Pre-Check zur QNG-Erreichbarkeit sind deshalb Pflicht – nicht Kür.
Fazit
Die Kombination aus § 7b EStG und QNG-Zertifizierung ist eine der attraktivsten Steuerförderungen im deutschen Immobilienmarkt – aber sie ist eng an strenge technische und formale Voraussetzungen geknüpft. Wer die Sonderabschreibung nutzen will, sollte vor dem Bauantrag einen QNG-Nachhaltigkeitsberater und einen Steuerberater einbinden. Ein Pre-Check zur voraussichtlichen QNG-Erreichbarkeit sichert das Vorhaben ab, bevor Baukosten unumkehrbar entstehen. Richtig geplant, kombiniert § 7b EStG kurzfristige Steuerersparnis mit langfristig zukunftssicherem Bestand.
Die Autorin
Annika Fröhlich
Steuerberaterin & Partnerin
Mit Ihrem Diplom-Abschluss an der Universität zu Köln, startete Annika Fröhlich ihren beruflichen Werdegang bei der BDO AG mit der Betreuung von Unternehmen hauptsächlich kleiner und mittelständischer Größe in jeglichen Rechtsformen sowie Privatpersonen in allen steuerlichen Belangen. Nach nunmehr über 20 Jahren Berufserfahrung in unterschiedlichsten Positionen nimmt die umfängliche Betreuung von Privatpersonen/ Unternehmen/ Portfolien rund um die Immobilie einen großen Platz in der täglichen Beratung ein. Ein neben Ihrem Branchenschwerpunkt bestehendes, sehr breites und fundiert aufgestelltes Fachwissen mit hoher Affinität zur Umsatzsteuer bringt Annika Fröhlich gerne in die Beratung zum Wohle unserer Mandanten ein.
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